香港是享譽盛名的“軌道上的城市”，尤其是以軌道交通為主的TOD(以公共交通為導向的發展模式)發展，通過“軌道+物業”的商業模式，促成港鐵成為世界上少數能盈利的地鐵公司之一。成都建設踐行新發展理念的公園城市示范區，可以從TOD的“香港模式”中學習借鑒，通過三大場景的賦能實現城市軌道交通的可持續發展。

　　香港TOD“站城一體化”理念的啟迪

戴德梁行(國際房地產顧問“五大行”之一)是早期香港九龍TOD站點的深度參與者。九龍站的一體化開發模式極具代表性，集中體現出TOD多功能復合高密度的特性。

1998年九龍站的港鐵東涌線和機場快線開通后，將原來的交通末端打通，這里成為連接香港西部和機場的重要交通節點。隨之，區域有序進行了高端住宅、商業、酒店、寫字樓等項目的大規模開發。可以說，通過“站城一體化”開發理念，促使西九龍片區演變為城市機場會客廳，奠定九龍成為香港的金融與文化中心的要素基礎。

“站城一體化”的開發理念，是實現地鐵與周邊建筑及其他交通設施的無縫接駁，提升地鐵對城市中心人口的疏解能力，增強TOD項目對站點客流的疏導及利用效率。

九龍TOD站點的發展過程某種程度上也折射了港鐵的演進過程。港鐵大致經歷了以下三大階段：開發初期作為連接城市各區居民公共出行工具，主要承擔疏導城市交通及推動人口遷移的作用，是城市規劃任務中的重要環節；隨后，地鐵與房地產共同開發，上蓋物業涌現，完善的站點周邊配套與便利的交通可達性加速了城市核心商圈外擴和新興商務區的出現；現階段港鐵與高鐵網絡積極對接，充分提高不同交通間換乘效率。

時至今日，香港的城市發展形成了以軌道交通為支撐的形態——全香港約有45%的人口居住在距離地鐵站僅500米的范圍內，九龍、新九龍以及香港島更是高達65%。香港市民90%以上依靠公交出行，其中大部分是地鐵乘客。港鐵作為世界上少數能盈利的地鐵公司，深深得益于其“軌道+物業”的商業模式，該模式不僅僅是一個交通和用地規劃的技術手段，同時也提供了高品質及可靠的交通服務，更是讓地鐵成為組織生活功能和場景的紐帶。

“軌道+物業”的商業模式，要通過在公共交通樞紐周邊進行混合功能及高密度開發，重新改變城市土地價值的分配，引發城市空間的變遷，形成軌道沿線特有的物業及城市發展形態，提升城市功能和開發價值，并利用綜合開發增值收益反哺軌道交通建設與運營的巨量資金缺口。這應當是超特大城市軌道交通和城市可持續發展的必由之路。

作為擁有558公里城市軌道交通開通運營里程，日均客運量500萬乘次的大都市，成都軌道交通占公共交通出行比例60%，TOD項目從前期研究、后期開發與運營都可以參考“香港模式”，實際上已有不少項目在這樣嘗試。

　　以三大場景助推成都TOD高質量發展

結合未來城市在消費、生活和生態的追求，建議以新消費煙火場景、元宇宙數字場景、生態化公園場景三大場景賦能成都TOD高質量發展。

新消費煙火場景。TOD利用其交通便利性能有效導入并形成消費人口的集聚，借助立體化的商業空間的縱向開發利用，形成獨立地下商業+地上集中商業+地鐵連廊商業的立體化消費空間，使得消費者在站點區域實現多元消費方式，體驗不同購物感受。

以煙火成都為核心理念構建成都TOD時代下城市美好舒適生活圈，著眼城市級、片區級、街區級消費格局，差異化布局大體量、全業態的綜合型商業，景觀化、場景式的公園型商業，小而美、特色化的街區型商業。同時，將現代商業與生活美學空間結合，打造藝術、人文、時尚、商業的融合體，引入新零售主力店，滿足年輕化、時尚化消費體驗，營造全客層覆蓋、全時段運營、全業態融合、一站式滿足的站城空間。

元宇宙數字場景。強化“智慧+元宇宙”賦能，基于建筑信息模型(BIM)、城市信息模型(CIM)等技術，構建城市TOD數字底座，打造數字孿生TOD，推動地上建筑物、構筑物、人流移動、交通調度、站內設施和地下管線、管廊等數字化展示、可視化管理，實現站點管理數字化智慧化升級，統籌圖像采集終端和感知終端的布局和應用，穩步推進“智慧+”城市TOD運營管理的深度融合。同時，將元宇宙的概念結合到實體的TOD城市功能和場景設計中，將潮流商業、產業辦公、高端居住、交通樞紐融入未來數字智慧場景，形成新的城市活力聚場，成為未來城市前沿生活的樣本。

生態化公園場景。成都作為公園城市首提地，TOD也需要與公園城市理念相融合，步行空間打造成綠化空間，引入下沉廣場，營造綠色環境，探索形成一套別具特色的“成都模式”，著力將生態型、人本化、有韌性的高質量發展特質貫穿其中，將TOD的站點打造成一個充滿綠意的城市客廳，戶外庭院、露臺和主題屋頂花園，為人們提供全天候、生態化、開敞式的休閑社交和家庭陪伴空間。